GUÍA PARA COMPRAR PROPIEDADES

Resuelve tus dudas sobre cómo comprar propiedades exitosamente, de manera segura y tomando en cuenta todos los pasos y documentos indispensables.

1. CONSIDERACIONES PREVIAS A LA COMPRA

Previo a realizar la operación de compraventa es importante tomar en cuenta algunos factores que determinarán la compra de la propiedad deseada, pues al enfrascarse en un crédito de 10, 15 o 20 años es necesario generar un compromiso, no sólo con el vendedor/propietario y/o la institución financiera, sino también con tu propio bolsillo.

a. Consideraciones del sueldo

El sueldo es lo primero en lo que debes poner atención, porque de él depende que puedas adquirir el inmueble. Del total de tu ingreso mensual neto (ya después de deducciones correspondientes) es deseable programar que el 30% del mismo sea destinado al pago de la  hipoteca. Te sugerimos no exceder dicho porcentaje para evitar sangrar tus finanzas personales y, además, dividir el dinero; de esta forma te dará la oportunidad de ser flexible con los gastos adicionales que surjan en el camino. Por dar un ejemplo: Si ganas 20 mil pesos, separa seis mil pesos para el pago del crédito hipotecario y cerciórate en tener un ahorro significativo para el enganche (descrito a continuación).

a. Enganche

El enganche es la cantidad que tendrás que pagar a manera de anticipo; usualmente en México se establece una base del 30% del valor total de la propiedad, pero llega a variar dependiendo del tipo de hipoteca que consigas o si la propiedad se va a liquidar de contado. De todas maneras, no está nada mal que de entrada vayas pensando en este porcentaje. 

El enganche también significa el primer paso de todo el proceso, y es también visto, en la mayoría de los casos, como la garantía para poder habitar la propiedad.

b. Historial crediticio

Para conseguir un crédito, es prudente tener un historial crediticio limpio y sin adeudos. Este, marcará la pauta para delimitar el porcentaje de crédito que la institución financiera otorgará. Por ello, te recomendamos que consultes el buró de crédito (servicio gratuito), el cual da visibilidad del estatus de tu historial en esta materia, para darte cuenta si es oportuno liquidar los saldos moratorios, así como mejorar tus antecedentes.

Consulta aquí tu estatus en el Buró de Crédito.

c. Pagos extra a considerar

Existen algunos pagos que debes de tener en mente antes de dar el gran paso. Por eso, te sugerimos que del 70% que te sobra del sueldo, apartes del 10 al 20 por ciento para adicionales como el predial, los trámites notariales y alguna mejora estructural o superficial que desees hacer en el espacio seleccionado.

El impuesto predial es un arancel que se aplica sobre cualquier propiedad o posesión inmobiliaria, vale decir a las casas, departamentos, oficinas, etc. Debe ser pagado por todos los contribuyentes que posean uno o más de estos bienes.

Se debe de pagar anualmente; generalmente a inicio de año.

El Impuesto sobre adquisición de inmuebles (ISAI) cambia de nombre dependiendo del estado, por lo que la tasa que el contribuyente tiene que pagar depende del lugar y del valor del inmueble; se paga al momento de realizar la escrituración y el responsable es quien adquiere la propiedad.

Resumidamente, podemos decir que los trámites notariales incluyen la escrituración (entre los que se encuentran los impuestos de la compraventa del inmueble), los derechos derivados de la operación realizada y los honorarios notariales, estos pagados al 100% por quien compra. (Explicamos más adelante)

2. PARÁMETROS DE BÚSQUEDA

Con los criterios antes mencionados puestos sobre la mesa: con el monto que vas a asignar de tu sueldo para comprar casa o departamento, así como los gastos adicionales también citados y con un historial crediticio sin penalidad, es momento de dar el siguiente paso, que suele ser el de mayor ilusión.

a. Preventa, Nueva o usada

Todo este proceso es resultante de cuestionarse si uno quiere una propiedad nueva o usada, sea casa o departamento, o si prefiere comprarla bajo el modelo de la preventa.

Pero definamos cada una con sus ventajas y desventaja:

Preventa

La figura de la preventa de inmuebles tiene la ventaja de que el comprador adquiere una propiedad previa o durante el proceso de construcción y mientras la paga a un precio inicial dado se prepara para habitarla a momento que el desarrollador entregue las llaves. Esto quiere decir que el precio se toma como una oportunidad, pero no hay que olvidar que tiene un par de talones de Aquiles: garantizar los tiempos de entrega y no poderse habitar de inmediato.

Nueva

Comprar un inmueble nuevo tiene la cualidad de que nadie la ha tocado más que sus constructores. Esto trae beneficios desde la perspectiva de que generalmente no presentan desperfectos, pero el inconveniente es que muchas de estas no vienen completamente equipadas con todos sus componentes: cocina, closets, pisos, entre otros. Por eso te sugerimos que consideres cada aspecto en tu decisión.

Usada

Este tipo de vivienda se describe por sí sola. Tiene la ventaja de que se es más fácil negociar el precio tomando en cuenta el estado de la propiedad. Los desperfectos como grietas, pintura, cerraduras o la última impermeabilización son un buen referente para contrarrestar las condiciones de la venta, pues son gastos adicionales que tendrás que hacer para vivir en un espacio óptimo.

b. Casa o Departamento

Si eres de las personas que prefieren tener privacidad total te conviene buscar una casa, porque tiene la ventaja de no compartir el costo del mantenimiento, ni las áreas comunes. Sin embargo, la mayoría del parque de vivienda horizontal resta valor por falta de seguridad, que frecuentemente si se encuentra en desarrollos de vivienda vertical, lo cual se convierte en un gasto adicional en el mantenimiento cuando de vivir en departamento se trata.

Así como estas diferencias encontramos muchas otras a considerar para elegir si quiero una casa de dos plantas que requiera para una familia completa con un par de hijos o un departamento de dimensiones pequeñas para un soltero que compra su primer hogar. ¡El cielo es el límite! Revisa abajo ventajas y desventajas de estas 2 opciones

Ventajas

  • Privacidad e independencia.
  • Autonomía en el pago del mantenimiento (tú decides cuándo programas cada mejora y arreglo).
  • Servicios independientes/no compartidos.
  • Espacio más amplio.

Desventajas

  • No cuenta con vigilancia.
  • Ruido del exterior.
  • No hay reglas estipuladas entre vecinos, ni horas de realizar trabajos en la propiedad.

Ventajas

  • Seguridad (vigilancia).
  • Practicidad (todo a la mano).
  • Amenidades (nuevos condominios).
  • Mantenimiento fijo, no variable.

Desventajas

  • Espacio reducido.
  • No hay independencia (Ej. Compartes área de estacionamiento).
  • Vecinos ruidosos o impertinentes.

c. Ubicación, accesos, medios de transporte y seguridad.

Una vez decidido si quieres comprar una casa o departamento, nuevos o no, lo primero que debes hacer es definir el perímetro en el que quieres vivir. Para esto en acapulcoventayrenta.com te sugerimos contestes las siguientes preguntas que te darán un panorama más amplio:

-¿Cuáles son las colonias más cercanas a mi trabajo?

-¿Mi presupuesto empata con el precio ofertado en dichas  colonias?

-¿Cuáles son las principales vías de accesos y cómo está el tránsito a horas pico?

-¿Existen vialidades con transporte disponible , sitios de taxis, paradas de autobuses cercanas?

-¿Cuáles son los índices de seguridad de los alrededores?

La tecnología es una posible aliada, pues se puede consultar la información antes descrita a través de internet y aplicaciones de geolocalización como portales especializados.

d. Distribución y dimensiones:

No es lo mismo ser un empresario soltero que un padre de familia con tres hijos; para cada uno hay un espacio con dimensiones ideales según su estilo de vida y lo que puedan pagar.

  Número de cuartos, baños y estacionamientos

Toma lápiz y papel para registrar en tu lista de deseos los requerimientos de la propiedad. Empieza valorando cuántos metros cuadrados son el mínimo que necesitan tú y tu familia para vivir, también cuestiónate cuántas habitaciones, baños y estacionamientos son los que se acomodan a tu situación de vida actual. Algo que te funcione en estos momentos.

  Amenidades: salón, jardín, patio…

Aunque las amenidades son adicionales en el hogar, son motivantes de sana convivencia. Tal vez te interese un jardín o un patio para invitar familiares y amigos a un asado el fin de semana o si tienes mascota, qué mejor que hacerte de una vivienda que tenga jardín, no importa si es privado o comunitario, siempre se disfruta.

Algunos desarrollos nuevos cuentan con salón de fiestas, gimnasio, alberca y en ocasiones, para un segmento más elevado, hasta lavandería y restaurante.

Recuperar el resto de la cantidad otorgada en el crédito. Por ejemplo, si ya se finiquitó el 40% de la hipoteca, el banco vende los derechos por el 60% a un particular o intermediario que posteriormente comercialice el bien tangible.

 

e. Remate hipotecario: definición, ventajas y desventajas. Riesgos y ventajas a nivel inversión.

Un remate hipotecario, es el proceso de poner en subasta pública el inmueble de un propietario que no pudo pagar el monto a una institución financiera.

Este esquema surge principalmente de revender la parte que no se pagó del crédito otorgado a aquel que no logró liquidar la deuda, es decir, cuando se despoja al primer acreditado de la propiedad por falta de pago, la institución financiera vende los derechos de una hipoteca a un tercero.

Si el acreditado ya pagó una parte, lo único que requiere el banco es recuperar el resto de la cantidad otorgada en el crédito. Por ejemplo, si ya se finiquitó el 40% de la hipoteca, el banco vende los derechos por el 60% a un particular o intermediario que posteriormente comercialice el bien tangible.

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