Entrevista con José Antonio Manzanero, expresidente y decano del Colegio Nacional del Notariado Mexicano, para saber qué impuestos se deben pagar en la compraventa de una propiedad y de la importancia de contar con asesoría notarial.

Al comprar una casa, ¿Qué impuesto se debe pagar?

Al momento de la compraventa de una casa existen dos actos: una persona compra (adquiere) y otra vende (se desprende de su propiedad). Cada uno debe cubrir sus impuestos, quien compra tiene a su cargo el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) o Impuesto de Traslado de Dominio.

Este es recaudado por las distintas entidades federativas, normalmente es de 2% y se calcula sobre el valor más alto de la operación. Es muy importante destacar que esto cambia de estado a estado, por ejemplo, en la Ciudad de México puede llegar a ser de 5.8%. En entidades como Quintana Roo, la tasa cambia a 1.5% o 2.5% según el municipio.

Si compras una propiedad cuyo valor sea de un millón de pesos, y el valor del ISAI en tu entidad es de 4.5%, pagarás 45 mil pesos por concepto de dicho impuesto.

Cuando vendes un inmueble, ¿Qué impuesto se debe pagar?

Quien vende debe pagar el Impuesto Sobre la Renta (ISR) por la utilidad que recibe por la venta (la diferencia entre lo que pagó por el inmueble y el precio en el que vendió). Ese impuesto únicamente se aplica sobre la utilidad.

Las personas físicas que venden una vivienda causan ISR por enajenación de casa habitación. Pero la ley reconoce que se puede exentar este pago si el valor máximo de la venta es de 700,000 Udis, aproximadamente 4 millones 376 mil pesos.

Se puede gozar de ese beneficio una vez cada tres años. El requisito para el vendedor es acreditar al notario con elementos documentales que efectivamente sea el dueño de la casa habitación que vende.

¿Cómo funcionan estos impuestos? y ¿cómo afectan al momento de realizar la compraventa de una casa?

El pago de ambos impuestos debe ser proporcional al valor de la operación que se esté realizando, en un acta se determina el monto. Al momento en que se hace la adquisición de la propiedad, el notario tiene la obligación de retener ese impuesto de quien compra, para posteriormente reportarlo y pagarlo a la autoridad correspondiente.

En el ejemplo anterior, si tú compras una propiedad con valor de un millón de pesos, esa propiedad genera un impuesto (ISAI) de alrededor de 45 mil pesos. El notario tiene la obligación de retenerte ese impuesto, darte un comprobante y luego pagárselo al gobierno de la ciudad. Después, debe demostrarte que ya hizo el pago al gobierno.

El uso de suelo y el precio de venta determinarán el pago o la exención de este impuesto.

No pagan impuestos:

• La venta de una casa habitación que 1) puedas demostrar que es tuya y 2) cuyo precio no rebase las 700,000 Udis.

Sí pagan impuestos:

• La venta de un terreno nunca está exenta de ISR. Sin embargo, al vender un terreno, el cálculo puede arrojar una pérdida.
• Si la casa habitación que vendes supera los cuatro millones de pesos. Por ejemplo si tu inmueble lo vas a vender en seis millones de pesos, los primeros cuatro millones están libres de impuestos, pero el resto sí causa ISR.
• Cuando se trata de la compra de una oficina, un local comercial, una fábrica, etcétera, además de la escrituración y el ISR a cargo del vendedor, el comprador tiene la obligación de pagar el Impuesto al Valor Agregado(IVA), que es del orden, siempre de 16% sobre el valor de las construcciones no destinadas a uso habitacional.
• Al vender una casa con uso de suelo comercial, para oficina o un consultorio, de esa venta, el monto que corresponde al terreno no va a generar impuestos, pero las construcciones destinas a la oficina sí generan.
• Cuando el inmueble que vendes es de uso habitacional pero lo tenías rentado. Entonces, al no poder demostrar que está habitado por ti, de la utilidad que recibas, vas a tener que pagar un impuesto, que es como el que cualquiera de nosotros paga por los ingresos que recibimos.
• Una casa habitación con un pequeño comercio, sí causa IVA por el valor de las construcciones que corresponden al local. Pero el valor de las construcciones destinadas al hogar y el terreno, no genera este impuesto.

¿Es necesario que un notario o un abogado dé fe a este tipo de transacciones en los contratos desde un principio?

Sí es necesario porque hacer este tipo de operaciones ante notario, implica que se hagan las cosas bien jurídicamente. El abogado es opcional, pues es un asesor para que las operaciones vayan orientadas en beneficio de su cliente.

De manera imparcial, el notario tiene que dar una traducción de propiedad de un bien inmueble para certificar que vendió quien tenía que vender y compró quien tenía que comprar; rectifica que el vendedor tenía la capacidad y la posibilidad de hacerlo sin depender de alguien más y que el comprador adquirió la propiedad sin ningún problema. Todo eso se ve en el contenido de la escritura.

Además, garantiza que tú como vendedor, no vas a tener problemas posteriores a la venta. Y al comprador, que no tendrá problemas con la propiedad.

¿Es necesario que la persona que compra esté dada de alta en Hacienda?

Sí, porque ese impuesto lo declara el notario, pero tiene que comprobar que tú eres quien lo pagó, y para comprobarle al gobierno que fuiste tu quien generó este impuesto necesitas estar dado de alta.

¿En dónde puedo encontrar más información sobre estos temas para estar seguro de que mi transacción va a estar jurídicamente bien hecha?

Es muy sencillo, entra a la página del Colegio Nacional del Notariado Mexicano en donde te pueden dar asesoría gratuita. Sus teléfonos son 01 (55) 5514-6058, 01 (55) 5525-6452 /6415/6254.