Anteriormente abordamos el tema de los impuestos al vender un terreno y al comprar un local comercial, así como de los impuestos por comprar y vender un inmueble. Y lo hicimos asumiendo que hablábamos de mexicano a mexicano, pero… ¿te has preguntado si el asunto de los impuestos en operaciones inmobiliarias es el mismo o si es más caro para los extranjeros?

Para responder esta duda se entrevistó a José Antonio Manzanero, expresidente y decano del Colegio Nacional del Notariado Mexicano. Vayamos por partes.

CASO 1. CUANDO UN MEXICANO COMPRA
Cuando una persona de nacionalidad mexicana compra un inmueble, a nivel general, el proceso que debe cumplir es el siguiente:

Debe obtener certificados de libertad de gravámenes, constancias de no adeudo en materia fiscal y certificado de uso de suelo de su propiedad.
Debe acudir con un notario y presentar documentos como el título de propiedad, boleta predial, boleta de agua, acta de matrimonio (cuando procede) y avalúo (cuando procede).
Con todo lo anterior, el notario realiza la escritura y, tanto vendedor como comprador, pagan sus respectivos impuestos. Si lo que se vende es una casa habitación, el vendedor puede exentar o pagar el Impuesto Sobre la Renta (ISR) y, quien compra, pagará sus impuestos por adquisición, derechos, honorarios y gastos notariales.

CASO 2. CUANDO UN EXTRANJERO COMPRA (FUERA DE LA ZONA PROHIBIDA)
Cuando un extranjero compra un inmueble fuera de la llamada ‘zona prohibida o zona restringida’ -que implica una distancia de 100 km al interior del país y 50 km desde las costas-, es decir, si compra una casa o departamento en la colonia del Valle en la CDMX, dicha persona únicamente debe convenir con el gobierno mexicano, a través de la Secretaría de Relaciones Exteriores, que se le considere como nacional en relación a esa adquisición. Este proceso responde a lo que se conoce como cláusula Calvo.

“Ese es un trámite que ni siquiera tiene un costo especial, de tal suerte que es un requisito más en el que los notarios ayudamos a los adquirientes extranjeros. Y no les cuesta más la escritura por ser extranjeros, pagan lo mismo que un mexicano al momento de adquirir”, explica José Antonio Manzanero.

CASO 3. CUANDO UN EXTRANJERO ADQUIERE (DENTRO DE LA ZONA PROHIBIDA O RESTRINGIDA)
En estas circunstancias, la ley de inversión extranjera permite a los extranjeros utilizar la figura del fideicomiso para aprovechar un inmueble que esté dentro de la franja restringida o prohibida, como Acapulco o Cancún.

“Para esos efectos el extranjero no puede adquirir el dominio directo como comprador y el instrumento jurídico que le queda es -a través de un fideicomiso-, utilizar y aprovechar el bien. En ese sentido, se requiere una institución de crédito para que, como fiduciaria, esta sea la que administre este negocio jurídico”, indica el decano del Colegio Nacional del Notariado Mexicano.

Este tipo de fideicomisos por ley tienen una duración máxima de 50 años, que el interesado puede pedir que se extienda 50 años más. De esa forma, puede aprovechar el uso del inmueble hasta por 100 años.

Cabe señalar que el extranjero deberá cubrir el costo del fideicomiso, el cual variará según la tarifa de la institución fiduciaria por su intervención. Hay que tramitar el permiso correspondiente ante la Secretaría de Relaciones Exteriores y darle aviso a dicha secretaria por parte de la fiduciaria cuando se haya usado ese permiso para acceder al bien inmueble.

El consejo para los extranjeros interesados en adquirir una casa o departamento en la zona prohibida mexicana es acudir a algún banco para saber el costo de esto, así como el costo de las escrituras, mismo que se elevará al requerir un procedimiento más sofisticado dada la intervención de la institución de crédito.

En resumen, cuando un extranjero compra un inmueble fuera de la zona prohibida, no tiene que pagar más que lo que paga un mexicano por esa operación, a menos que decida adquirir una casa o un departamento en la playa, por ejemplo, (o sea dentro de la zona restringida).

En ese caso, un extranjero necesita adquirir la propiedad con apoyo de una institución bancaria que servirá como fiduciario. El extranjero se convierte en fideicomisario y gracias a ello podrá gozar del bien inmueble. Pero mucho ojo, esta persona no será propietaria de la casa o departamento, solo va a ser fiduciario aunque podrá usar la propiedad o incluso rentarla y obtener ingresos de ello, aunque claro deberán pagar sus respectivos impuestos.

CASO 4. CUANDO EL VENDEDOR ES MEXICANO O EXTRANJERO
“Cuando se vende un inmueble realmente no es importante el tema de la nacionalidad, lo que importa es el concepto de la residencia para efectos fiscales. Imaginemos el caso de un ciudadano español que ha vivido en México 20 años o más, por lo que cuenta con residencia fiscal en México, aunque sigue siendo extranjero. Cuando esta persona vende, pagará sus impuestos como cualquier otro contribuyente, inclusive puede llegar a exentar por vender su casa habitación”, advierte Manzanero.

La historia es diferente para un mexicano.

Pongamos el ejemplo de un mexicano que radica en Estados Unidos y quiere vender una casa que tiene en México. “Si el señor es residente fiscal en otro país, cuando venda un bien que tiene en la República Mexicana, tendrá que pagar impuestos bajo otro esquema en el que son más altos”, indica el especialista.

En ese sentido, necesitamos entender que más que la nacionalidad, lo verdaderamente relevante es la residencia fiscal de una persona al momento de vender un inmueble.

CASO 5. CUANDO UN MEXICANO O UN EXTRANJERO RENTA
Por último, cerramos este tema con el aspecto del arrendamiento.

En el supuesto de que un extranjero o un mexicano quieran rentar, no hay ninguna distinción: no es más caro ni más barato para uno u otro. Eso se debe, esencialmente, a que el arrendamiento de un inmueble no requiere una escritura pública ante notario, solo la firma de un contrato de arrendamiento bajo condiciones que resguarden los derechos y obligaciones del dueño y del inquilino.

Finalmente, si un mexicano o un extranjero quisieran rentar en la llamada ‘zona restringida’, lo pueden hacer sin ningún problema ya que no están adquiriendo el dominio directo sobre el bien, sino únicamente el uso o el uso y goce de ese bien inmueble.

Es de vital importancia que los potenciales compradores de vivienda conozcan toda la información relacionada con los impuestos en la adquisición de una casa o departamento, pues normalmente no es algo que se considere al tomar esa decisión.